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Le montant de l’indemnité d’occupation est apprécié souverainement par les juges du fond

30 août 2017

La Cour de cassation a été saisie pour avis de la question suivante : « L’indemnité d’occupation due par le locataire après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, peut-elle faire l’objet d’une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ? À défaut, le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie-t-il de pouvoir retenir une indexation de cette indemnité d’occupation ? ».

Dès lors qu’un contrat de bail est résolu et est réputé ne plus exister, il est possible de s’interroger sur la faculté du juge de se référer à ce même contrat pour évaluer l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre. En l’occurrence, la Cour de cassation considère que « la question ne présente pas de difficulté sérieuse dès lors que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires ».

La Cour avait déjà eu l’occasion d’affirmer le principe d’appréciation souveraine de l’indemnité d’occupation par les juges du fond (Cass. mixte, 9 novembre 2007, pourvoi n° 06-19.508, publié au bulletin). Dans cette affaire, à la suite de l’annulation du contrat de bail, l’occupant sans droit ni titre avait été condamné à payer une indemnité d’occupation égale à la valeur locative telle qu’elle résultait du dernier loyer contractuel en principal outre les charges. L’occupant avait alors fait valoir que, suite à l’annulation du bail, le loyer était réputé n’avoir jamais existé et qu’il n’était donc pas possible de s’y référer pour évaluer le montant de l’indemnité d’occupation. La Cour de cassation n’avait pas suivi ce raisonnement considérant que c’est sans méconnaître les effets de l’annulation du contrat de bail et dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation que les juges du fond avaient pu évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par l’occupant en contrepartie de sa jouissance des lieux.

Cass. 3ème civ., 4 juillet 2017, pourvoi n°17-70.008, publié au bulletin

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