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Le risque d’éviction du preneur à bail commercial par un tiers justifie la résiliation du bail et la réparation du préjudice futur et certain.

03 avril 2017

Dans cette affaire, un bailleur avait donné à bail des locaux pour l’exploitation d’un restaurant. Le preneur ayant fait édifier des locaux sur une partie du terrain appartenant à un tiers, le bailleur avait conclu avec ce dernier une convention d’occupation du domaine public. Suite à la cession du fonds de commerce, le nouveau preneur avait alors assigné le bailleur en résiliation du bail et en paiement de dommages-intérêts en invoquant un risque d’éviction.

La Cour d’appel a fait droit à ses demandes au motif que le bailleur avait manqué à son obligation relative à la jouissance paisible du preneur. En effet, l’article 1719 du Code civil impose au bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail. En l’occurrence, les locaux donnés à bail, en ce compris ceux construits sur le terrain d’autrui, avaient été délivrés aux locataires successifs sans aucune modification conventionnelle et, même si le bailleur avait été, par une convention d’occupation du domaine public, autorisé personnellement à occuper ce terrain, le tiers propriétaire se réservait néanmoins le droit d’y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, ce dont il résultait que l’exploitation d’une partie des locaux était soumise au bon vouloir d’un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur. Par conséquent, le tiers propriétaire étant en mesure de solliciter à tout moment la restitution du bien concédé, cela créait un risque d’éviction pour le preneur.

La Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel considérant que le risque d’éviction du preneur par un tiers détenant des droits sur une partie du bien loué justifiait la résiliation du bail ainsi que le versement de dommages-intérêts dans la mesure où il s’agissait d’un préjudice, certes futur, mais certain.

Références

Cass. 3ème civ., 2 mars 2017, pourvois n° 15-11.419 et 15-25.136, publié au bulletin

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