Si le bail emphytéotique administratif (BEA) confère par définition un droit réel au preneur, ce droit réel est néanmoins strictement encadré par le Code général des collectivités territoriales (CGCT). À ce titre, l’article L. 1311-3 de ce code prévoit notamment, d’une part, que ce droit réel ne peut être cédé, « avec l’agrément de la collectivité territoriale, qu’à une personne subrogée au preneur dans les droits et obligations découlant de ce bail », et d’autre part, que ce droit réel peut être hypothéqué « uniquement pour la garantie des emprunts contractés par le preneur en vue de financer la réalisation ou l’amélioration des ouvrages situés sur le bien loué ».
Selon un arrêt rendu le 17 octobre 2016 par la Cour administrative de Marseille, ces restrictions conditionnent la légalité du BEA, et doivent donc être expressément énoncées par celui-ci.
Dans cet arrêt, la Commune de Mons-la-Trivalle avait conclu avec la société Valmy un BEA portant sur un village de vacances, moyennant le versement d’une redevance annuelle. Lorsque la société Valmy, preneur à bail, a informé la Commune de Mons-la-Trivalle de la fermeture du site, celle-ci a saisi le juge administratif afin qu’il prononce la résiliation du bail. Saisie en appel, la Cour administrative d’appel de Marseille a observé que si ce bail comportait une clause conférant au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, cette clause n’était en revanche assortie d’aucune des restrictions énoncées par l’article L. 1311-3 du CGCT. Dès lors, elle a estimé que BEA avait un contenu illicite. Par suite, la Cour a fait application de la jurisprudence Commune de Béziers (CE Ass. 28 décembre 2009, n° 304802), et a prononcé l’annulation du bail dès lors que cette mesure n’était pas de nature à porter une atteinte excessive à l’intérêt général. Les conclusions tendant à la résiliation du bail se sont alors trouvées dépourvues d’objet.
Cette décision doit donc appeler à la plus grande vigilance de la part des rédacteurs d’un BEA, et plus globalement de toute convention conférant un droit réel au cocontractant de l’administration : une telle convention doit préciser expressément l’étendue de ce droit réel, sous peine d’encourir l’annulation.
Références
CAA Marseille 17 octobre 2016 Commune de Mons-la-Trivalle, n° 15MA01741
