La distinction entre professionnel de l’immobilier et professionnel la construction au sens du droit de la consommation
Aux termes de l’article L. 212-1, alinéa 1er du Code de la consommation, « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. ». Aux termes de l’article L.212-2 du Code de la consommation, « Les dispositions de l’article L. 212-1 sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels. ».
En l’espèce, une SCI avait confié à un architecte la maîtrise d’œuvre globale de la construction d’un bâtiment à usage professionnel. Le contrat stipulait que les honoraires du maître d’œuvre seraient entièrement payés par la SCI, en sa qualité de maître d’ouvrage, et ce même en cas d’abandon du projet. La SCI renonçant finalement à poursuivre l’opération, l’architecte assignait la SCI en paiement de l’intégralité de ses honoraires.
Les juges du fond considérant une telle clause abusive, prononçaient sa nullité et rejetaient la demande de l’architecte.
Au soutien de son pourvoi en cassation, l’architecte critiquait l’application des articles L.212-1 et L.212-2 du Code de la consommation, considérant que la SCI n’agissait pas en qualité de non-professionnel car l’opération de construction relevait de son activité professionnelle dès lors que l’objet social de la SCI incluait l’investissement, la gestion et la location de biens immobiliers. En conséquence, la conclusion du contrat de maîtrise d’œuvre poursuivait une finalité professionnelle pour la SCI.
Saisie de la question, la Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que la SCI a conclu le contrat en qualité de non-professionnel. Pour déterminer si l’acte en cause entrait dans le cadre de l’activité de la SCI et poursuivait une finalité professionnelle, la Cour de cassation analyse le rapport direct entre le contrat et l’objet social de la SCI. Or, d’après la Cour de cassation, même si l’objet social de la SCI vise des activités immobilières pouvait inclure la supervision d’opérations de construction, la qualification de professionnel de la construction doit être réservée à ceux qui disposent des connaissances et compétences techniques propres au domaine de la construction, qui sont distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière.
Par conséquent, la SCI était qualifiée de non-professionnel de la construction et se voyait appliquer le Code de la consommation, et la clause litigieuse constituait donc une clause pénale abusive dès lors que la SCI ne bénéficiait d’aucune contrepartie.
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