Par acte notarié du 22 août 2006, les époux X ont vendu différentes parcelles de terrain pour lesquelles les acquéreurs ont obtenu un permis de construire. À la suite d’un recours gracieux du préfet, le permis de construire a été retiré par arrêté municipal, pour des motifs de sécurité, le lotissement se trouvant dans un secteur soumis à des risques naturels. Les acquéreurs invoquant l’inconstructibilité du terrain, ont assigné les vendeurs en nullité du contrat de vente et en indemnisation de leur préjudice.
Dans sa décision en date du 1er septembre 2015, la cour d’appel de Grenoble a rappelé que conformément aux dispositions de l’article 1110 ancien du Code civil « l‘erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue s’apprécie au moment de la conclusion du contrat ».
En l’espèce, les vendeurs ayant obtenu au moment de la formation du contrat un certificat d’urbanisme concernant les parcelles objet de la vente en vue de la réalisation d’un lotissement ainsi que l’autorisation de lotir, la cour d’appel en a donc déduit que lors de la formation du contrat les parcelles litigieuses étaient bien constructibles et que les acquéreurs avaient obtenu le permis de construire sollicité. La cour d’appel de Grenoble a donc jugé que « L’annulation rétractive du permis de construire accordé est sans incidence sur l’erreur qui doit s’apprécier au moment de la vente. Dès lors, le retrait du permis de construire postérieurement à la vente n’affecte pas sa validité et ne peut justifier son annulation ».
Par ailleurs, les acquéreurs ont pu rechercher avec succès la responsabilité des notaires tenus d’une obligation de conseil qu’ils n’ont pas respecté. En effet, la cour d’appel a jugé que si les acquéreurs avaient été correctement informés non seulement du caractère inondable du terrain mais surtout des risques d’annulation, ils auraient eu d’importantes chances de ne pas contracter ou, à tout le moins, d’exiger l’insertion d’une clause suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire purgé du droit des tiers. La cour d’appel a condamné en conséquence les notaires au paiement de la somme de 15 000 euros en réparation de la perte de chance des acquéreurs de ne pas contracter.
Par un arrêt du 24 novembre 2016, la cour de cassation a rejeté le pourvoi des acquéreurs et confirmé la décision de la cour d’appel de Grenoble jugeant :
- que l’annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente est sans incidence sur l’erreur qui doit s’apprécier au jour de la formation du contrat et que le retrait du permis de construire ne peut entraîner la nullité de celle-ci, ni donner lieu à la garantie des vices cachés, dès lors qu’il apparaît que l’acte notarié de vente comprenait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques et qu’au jour de la vente, le terrain litigieux était constructible ;
- que la cour d’appel a légalement justifié sa décision lorsqu’elle a souverainement apprécié le préjudice résultant de cette perte de chance des acquéreurs de ne pas contracter, et lorsqu’elle a condamné solidairement les notaires à payer aux demandeurs la somme de 15 000 euros en réparation de ladite perte de chance.
Références
