Le constat de la résiliation de plein droit d’un bail commercial devant le juge-commissaire
Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».
Toutefois, en matière de procédures collectives, l’article L.641-12 du Code de commerce énonce que « Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : […] 3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14. ».
En l’espèce, un bailleur avait donné en location à une société des locaux destinés à l’exercice de son activité commerciale. La société ayant été mise en liquidation judiciaire, le bailleur demandait au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, sans avoir délivré préalablement de commandement visant la clause résolutoire du bail et sans se prévaloir du bénéfice de cette clause, mais le juge-commissaire rejetait la demande du bailleur.
Les juges du fond ont confirmé le jugement ayant rejeté le recours contre l’ordonnance du juge-commissaire, retenant que les dispositions de l’article L.622-14 du Code de commerce ne dérogent pas à celles de l’article L.145-41 du même Code, qui contraignent le bailleur à délivrer au préalable un commandement en cas de mise en œuvre d’une clause résolutoire, et que le fait pour le bailleur d’opter pour la saisine du juge-commissaire plutôt que celle du juge des référés ne le dispense pas de délivrer un tel commandement.
Saisie de la question, la Cour de cassation censure les juges du fond pour avoir fait une application cumulative des régimes de résiliation du bail fondés sur les articles L.145-41 et L.641-12 du Code de commerce et relève que le bailleur qui agit devant le juge-commissaire ne demandait que la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire. La Cour de cassation en conclut que le bailleur n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L.145-41 du Code de commerce.
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