Requalification d’un bail emphytéotique en prêt à usage et rappel des règles relatives à la charge de la preuve en cas de dégradation de locaux mis à disposition d’une association par une commune

Par un acte intitulé « bail emphytéotique », une commune a mis à disposition d’une association un ensemble immobilier. À la suite d’un incendie, l’assurance de la commune l’a indemnisée, puis a assigné l’assureur de l’association en remboursement des sommes ainsi versées.

S’agissant de la qualification du contrat, la Cour de cassation confirme l’analyse de la Cour d’appel, qui a qualifié ce contrat de « prêt à usage ». En effet, l’acte prévoyait une redevance annuelle de 1€ symbolique, ce dont la Cour d’appel a déduit l’absence de prix, nécessaire à la qualification de bail, le paiement des charges par l’association ne pouvant être pris en considération (CA Paris, 2 octobre 2018, n°17/13333).

S’agissant de la charge de la preuve, la Haute juridiction censure la Cour d’appel, qui avait retenu que, « faute d’établir que la commune usait du droit que lui reconnaissait la convention d’accéder et d’user des constructions, et donc qu’elle occupait effectivement le bien prêté, l’association ne [pouvait] se dégager sa responsabilité qu’en prouvant qu’elle-même n’[avait] commis aucune faute ou qu’il s’agissait d’un cas fortuit ».

Elle rappelle tout d’abord, qu’« en cas de dégradation ou de perte de la chose prêtée, l’emprunteur est tenu d’indemniser le prêteur, sauf s’il rapporte la preuve de l’absence de faute de sa part ou d’un cas fortuit. Cependant, cette présomption est écartée lorsque l’emprunteur n’a pas l’usage exclusif de la chose prêtée ».

En l’espèce, la commune s’était contractuellement réservé l’usage du bien prêté en commun avec l’association. Par conséquent, selon la Cour de cassation, l’association « ne pouvait être présumée responsable du sinistre survenu et n’était donc pas tenue de prouver qu’elle n’avait pas commis de faute ou la survenue d’un cas fortuit ».

Ainsi, a contrario, pour s’exonérer de sa responsabilité, la commune aurait dû pouvoir prouver la faute de l’association dans la survenue de l’incendie.

1^ère Civ., 20 mai 2020, n° 19-10.559