Vente judiciaire d’un ensemble immobilier et exercice du droit de préemption

La loi dite PINEL du 18 juin 2014 a créé l’article L.145-46-1 du Code de commerce qui dispose que « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. / (…) Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. ».

Dans une décision rendue le 17 mai 2018, la Cour de cassation a précisé le champ d’application de cette disposition.

En l’espèce, une SCI propriétaire d’un immeuble et d’un terrain donnés à bail à trois sociétés avait été dissoute de manière anticipée. Le liquidateur amiable avait par la suite assigné les associés en autorisation de vente de l’ensemble immobilier aux enchères publiques. À titre reconventionnel, deux des associés soutenaient qu’une des sociétés locataires (dont l’un des associés était également le gérant) pouvait bénéficier du droit de préemption sur le fondement de l’article précité.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel ayant rejeté cette demande en jugeant « qu’ayant retenu que la vente aux enchères publiques de l’immeuble, constituant l’actif de la SCI en liquidation, était une vente judiciaire et relevé que la société Jordane n’était locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés, la cour d’appel, qui n’avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a à bon droit déduit que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’étaient pas applicables et que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par la société Jordane ».

Ainsi, la Troisième Chambre civile pose qu’une adjudication amiable est une vente judiciaire, et qu’elle n’est pas constitutive d’un libre choix du propriétaire comme le soutenaient les associés. Par ailleurs, elle rappelle qu’il s’agissait bien d’une cession globale d’un ensemble et que l’article était inapplicable au cas d’espèce.

Civ. 3^ème, 17 mai 2018, n°17-16.113