Promesse de vente du domaine public : la continuité du service public peut délier la commune

Référence : CE, 3e et 8e chambres réunies, 23 octobre 2026, n° 504304 (mentionné aux tables du Recueil Lebon) (texte intégral) · Textes : art. L. 3112-4 du code général de la propriété des personnes publiques.

Considérant de principe : « Toutefois, la personne publique se trouve déliée de son engagement de désaffecter et déclasser le bien lorsque survient, postérieurement à la formation de cette promesse, un motif tiré de la continuité des services publics ou de la protection des libertés auxquels le domaine en cause est affecté imposant le maintien du bien dans le domaine public. Par suite, si une telle promesse crée des droits au profit de son bénéficiaire sous les conditions qu’elle pose, ces droits ne lui demeurent acquis que pour autant que, dans le délai imparti par la promesse, aucun motif tiré de la continuité des services publics ou de la protection des libertés auxquels ce bien est affecté ne vienne faire obstacle à sa désaffectation et son déclassement. »

Quel était le litige ?

La commune de Roquebrune-sur-Argens (Var) a lancé un appel à projets pour réhabiliter un quartier, avec des logements, des locaux destinés à réinstaller des services municipaux et un parc de stationnement. L’opération impliquait la cession au lauréat d’un tènement de 2 995 m², auquel s’ajoutaient 485 m² d’emprises publiques non cadastrées.

Par une délibération du 11 décembre 2018, le conseil municipal a approuvé une promesse de vente au profit de la société retenue, sous condition suspensive du déclassement des biens du domaine public. Le 6 mai 2021, il a décidé de « renoncer » à la cession. Le tribunal administratif de Toulon puis la cour administrative d’appel de Marseille ont rejeté le recours de la société.

Qu’a jugé le Conseil d’État ?

Le Conseil d’État rappelle que l’article L. 3112-4 du CG3P permet de promettre la vente d’un bien dont la désaffectation est décidée mais ne peut intervenir immédiatement. Une telle promesse implique l’engagement de désaffecter et de déclasser le bien dans le délai prévu, ce qui constitue une condition suspensive de la vente. La cour a donc commis une erreur de droit en jugeant que la délibération de 2018 ne conférait, par elle-même, aucun droit à la réalisation de la vente.

Toutefois, la cour avait aussi relevé que la société avait modifié son projet peu avant l’expiration du compromis, sans demande de la commune, en réduisant la surface réservée aux services municipaux, le nombre de logements, notamment sociaux, et le nombre de places de stationnement publiques. À la date prévue pour la vente, un motif tiré de la continuité des services publics imposait donc le maintien du bien dans le domaine public. Ce motif suffisait à délier la commune : la promesse était caduque et le conseil municipal pouvait en prendre acte. Le pourvoi est rejeté.

Quelle portée ?

La décision précise la nature des droits nés d’une promesse de vente portant sur un bien encore affecté : ils existent, mais sont conditionnés par la persistance de l’absence de motif de service public imposant le maintien du bien dans le domaine public. La clause que l’article L. 3112-4 du CGPPP impose à peine de nullité trouve ici une application concrète.

Elle montre aussi que les modifications apportées par l’acquéreur lui-même à un projet comportant des équipements publics peuvent faire naître ce motif.

En pratique

• Collectivités : insérer avec soin la clause légale de maintien dans le domaine public et motiver la délibération constatant la caducité au regard des besoins du service public.
• Opérateurs immobiliers : toute modification d’un projet incluant des locaux ou équipements publics, en fin de promesse, peut fragiliser la réalisation de la vente.
• Acquéreurs : l’indemnisation éventuelle est limitée par la loi aux dépenses engagées et profitant à la personne publique propriétaire.

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