Précision de la notion de maison individuelle au sens de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme

Par une décision du 26 mars 2018 qui sera mentionnée aux tables, le Conseil d’Etat a apporté une précision utile dans la définition d’une maison individuelle au sens de l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme.

Cette disposition prévoit trois délais d’instruction, applicables selon le type de demande de permis de construire ou de déclaration de travaux :

• Un délai d’un mois pour les déclarations préalables de travaux ;
• Un délai de deux mois pour les permis de construire ou de démolir relatif à une maison individuelle ;
• Un délai de trois mois pour toute autre demande de permis de construire ou d’aménager.

L’article R. 423-23 du code de l’urbanisme précise en outre la définition de maison individuelle, en la rattachant à celle prévue au « titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ». De ce renvoi, la maison individuelle est donc définie par le juge administratif au regard notamment de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, comme « un immeuble à usage d’habitation ou [d’]un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage » (CAA Lyon 5 février 2013, Commune de Bellefond, req. n°12LY02315).

Et si certaines composantes de cette définition de la maison individuelle ont pu être appliquées sans grande difficulté par les juridictions administratives, s’agissant notamment de la limite de deux logements (CAA Bordeaux 8 juin 2017, M. C. c/ Commune d’Arcachon, req. n°15BX00230), la notion d’usage professionnel a, quant à elle, nécessité plusieurs précisions jurisprudentielles. Les juridictions d’appel ont ainsi estimé la construction d’un garage à usage professionnel, annexe à l’habitation projetée, comme respectant la définition prévue à l’article L. 231-1 du CCH (CAA Lyon 5 février 2013, précité), et ont exclu les professions commerciales de la notion d’usage professionnel (CAA Marseille 20 mars 2014, SCI L’Abadie, req. n°12MA02180).

Restait donc à savoir si, et dans quelle proportion, l’usage professionnel de l’immeuble peut supplanter l’usage d’habitation. Le Conseil d’Etat a tranché dans sa décision du 26 mars dernier.

En l’espèce, la Commune de Cornillon-Confoux avait délivré à M. C. un permis de construire une remise agricole, dont une partie a, par la suite, été transformée en logement. La Commune a néanmoins refusé – dans un délai de trois mois – de délivrer un permis de construire régularisant les travaux réalisés. Les juridictions du fond ayant toutes deux rejeté la requête de M. C., ce dernier s’est pourvu en cassation, estimant notamment que la Commune aurait irrégulièrement retiré un permis de construire né tacitement à l’expiration du délai de deux mois.

Pour rejeter cette interprétation de l’immeuble à usage professionnel et d’habitation avancé par le requérant, le Conseil d’Etat a estimé que « la demande de permis de construire concernait un hangar à usage agricole de 534,05 mètres carrés, dont 138,46 mètres carrés affectés à l’habitation et 395,59 mètres carrés affectés à l’activité agricole. Par suite, en jugeant que ce projet, qui n’était pas principalement affecté à l’habitation, ne pouvait, pour l’application des dispositions de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme, être regardé comme une maison individuelle ».

Le Conseil d’État apporte donc une précision importante de la notion de maison individuelle qui, si elle peut comprendre une partie affectée à un usage professionnel, doit nécessairement conserver un usage principal d’habitation.

CE 26 mars 2018, Commune de Cornillon-Confoux, req. n°405330