Application dans le temps de la définition du lotissement

31 mai 2016

Par un arrêt du 20 mai 2016, le Conseil d’État fournit d’utiles précisions quant à l’application dans le temps des définitions successives de la notion de lotissement.

Dans cette affaire, un terrain situé sur le territoire de la commune de Montigny-lès-Metz a fait l’objet, au cours de l’année 2006, d’une division foncière ayant abouti à la création de plusieurs parcelles, dont un lot à construire. Celui-ci a fait l’objet d’un permis de construire délivré, par arrêté municipal en date du 10 juillet 2008, à la société MDB Promotion, en vue de la réalisation d’un immeuble à usage d’habitation, puis de deux permis modificatifs.

Plusieurs riverains ont alors formé des recours devant le Tribunal administratif de Strasbourg afin d’obtenir l’annulation des permis, mais ont été déboutés soit pour défaut d’intérêt à agir, soit sur le fond. Saisie par les riverains, la Cour administrative d’appel de Nancy a fait droit aux requêtes de certains d’entre eux et prononcé l’annulation des arrêtés litigieux pour quatre motifs. Elle a notamment jugé que « la division opérée avait pour objet l’implantation d’un bâtiment sur le lot constitué par les parcelles 186 et 187 [et que] cette opération d’aménagement constituait [donc] un lotissement ». Or, la création d’un lotissement étant soumise à déclaration préalable en vertu de l’article R.421-3 du Code de l’urbanisme et cette formalité n’ayant pas été respectée, elle en déduit que « le permis de construire attaqué est entaché d’illégalité faute d’avoir été précédé du dépôt de cette déclaration ».

La Commune, la société MDB Promotion et le liquidateur judiciaire de cette dernière s’étant pourvus en cassation, le Conseil d’État n’a pas fait droit à leurs demandes et a jugé que « trois motifs justifiaient légalement l’annulation du permis de construire » : emprise au sol excédant les 40 % fixés par l’article 9 du Plan d’occupation des sols (POS), présence d’une construction dans la marge de recul imposée par l’article 6 du POS et méconnaissance de l’article 11 relatif à l’aspect extérieur des constructions.

En revanche, l’intérêt de la présente décision réside dans l’analyse, par le Conseil d’État, du quatrième motif d’annulation retenu par la CAA de Nancy relatif à l’absence de déclaration préalable à la création d’un lotissement. Si l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme définit aujourd’hui le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis », tel n’a pas toujours été le cas puisque cette notion a fait l’objet de modifications relativement fréquentes :

  • jusqu’au 1er octobre 2007, l’article R.315-1 du Code de l’urbanisme définissait le lotissement comme « toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété» ;
  • puis, dans sa rédaction applicable du 1er octobre 2007 au 1er mars 2012, l’article L. 442-1 du même Code considérait le lotissement comme une « opération d’aménagement qui a pour objet ou […] pour effet la division […] d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments».

En l’espèce, si la Cour a considéré que la division en deux lots du terrain d’assiette du projet constituait une opération de lotissement au sens de l’article L. 442-1 précité, le Conseil d’État a censuré cette solution en jugeant que la division foncière avait été effectuée en 2006, c’est-à-dire « à une date où une division en deux lots n’était pas constitutive d’un lotissement en vertu des dispositions de l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme ». En effet, les dispositions de l’article L.442-1 précitées « n’ont eu ni pour objet, ni pour effet de subordonner à une autorisation ou à une déclaration les divisions foncières opérées antérieurement à leur entrée en vigueur et qui n’étaient pas alors soumises à une telle autorisation ou déclaration ».

En somme, le Conseil censure la décision de la CAA de Nancy en ce qu’elle appliquait rétroactivement la définition du lotissement en vigueur lors de la délivrance du permis de construire litigieux.

Références

CE 20 mai 2016, Commune de Montigny-lès-Metz, req. n° 382976, sera mentionné aux Tables

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