Sujet de nombreuses décisions tant du juge administratif que judiciaire, les difficultés juridiques rencontrées dans l’exécution des cahiers des charges de lotissements ont continué d’alimenter la jurisprudence des deux ordres de juridiction durant le mois de juillet.
Les deux Hautes juridictions ont en effet dû statuer sur l’intervention de l’autorité administrative dans la modification des cahiers des charges en application de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, selon lequel « lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable ».
C’est donc, d’abord, la Cour de cassation qui a apporté certaines précisions quant aux modalités de modification du cahier des charges par les colotis, et l’intervention de l’autorité administrative dans ces modifications.
En l’espèce, des colotis avaient obtenu la condamnation d’autres colotis à ce que ces derniers coupent leur haie à une hauteur fixée par leur cahier des charges commun. Dans le cadre d’une procédure de liquidation d’astreinte, les colotis condamnés à tailler leur haie ont soulevé la modification des stipulations relatives à la hauteur des haies par une décision de l’assemblée générale de l’Association chargée du lotissement. Cet argument a été entendu par la Cour d’appel, qui a débouté les colotis demandeurs aux motifs que le cahier des charges applicable « n’est pas doté d’une valeur réglementaire, de sorte que sa modification n’est soumise aux dispositions de l’article L 442-10 du code de l’urbanisme et à autorisation de l’autorité compétente que si elle porte sur des stipulations de nature réglementaire, or tel n’est le cas d’une stipulation relative à la hauteur des haies du lotissement et plus particulièrement, au cas d’espèce, à la hauteur des haies au niveau des lots 6 et 7 » (CA Aix en Provence 13 janvier 2017, n°15/18949).
Se pourvoyant en cassation, les colotis ont déduit des anciennes dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, selon lesquelles lorsque la majorité des colotis prévue par le code le demande, « l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement », que l’approbation de l’autorité administrative était nécessaire pour la modification tant des stipulations « réglementaires » que « contractuelles » du cahier des charges.
La Cour de cassation a, dans sa décision du 12 juillet 2018, écarté cette interprétation restrictive des stipulations de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme en considérant que « ayant exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n’avait pas une nature réglementaire et que, conformément aux stipulations du cahier des charges, sa modification avait été adoptée à la majorité de l’article L. 315-3 du code de l’urbanisme, reprise à l’article L. 442-10, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit à bon droit que la modification votée le 7 décembre 2013 n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente ».
C’est, ensuite, le Conseil d’État qui a eu à se prononcer sur l’intervention de l’autorité administrative en application des dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité au regard de l’obligation de saisine de l’autorité administrative pour modifier les stipulations du cahier des charges, le Conseil d’État a finalement fait écho à la décision de la Cour de cassation du 12 juillet.
En l’espèce, des colotis ont demandé l’annulation d’une décision du Maire de la commune d’Antibes ayant modifié le cahier des charges de leur lotissement en soulevant notamment une question prioritaire de constitutionnalité tirée du caractère contractuel des stipulations du cahier des charges, dont l’intervention de l’autorité administrative pourrait être susceptible de porter atteinte, notamment, au principe de liberté contractuelle.
Établissant que l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme n’a pas déjà été déclaré conforme à la Constitution, le Conseil d’État renvoie au Conseil constitutionnel la question posée au motif que « le moyen tiré de ce qu’elles portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, eu égard notamment à la circonstance qu’elles s’appliquent à des cahiers des charges dont les clauses sont susceptibles d’être regardées comme engageant les colotis entre eux, soulève une question présentant un caractère sérieux ».
Cass. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n°17-21.081
CE 18 juillet 2018, M. B. C. et Mme A. C., req. n°421151
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