Par une décision du 15 octobre 2025 à mentionner aux Tables, le Conseil d’État a apporté d’importantes précisions sur la portée de l’obligation « globale » de régulariser des travaux irréguliers et sur la fraude en matière d’autorisation d’urbanisme.
Tout d’abord, la Haute juridiction rappelle que lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, le propriétaire qui souhaite y entreprendre de nouveaux travaux doit présenter une demande de permis ou une déclaration préalable portant sur tous les éléments qui ont modifié ou modifieront le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Cette obligation s’applique même lorsque les éléments de construction résultant des travaux projetés ne prennent pas directement appui sur la partie irrégulière de l’édifice.
En principe, cette exigence de régularisation globale ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet et si le permis demandé ou la déclaration ne porte pas sur ces éléments (distincts du projet).
Toutefois, selon le Conseil d’Etat, cette exception disparaît lorsque ces éléments bâtis présentent des liens physiques ou fonctionnels avec la construction qui fait l’objet de la demande de permis ou de déclaration, révélant ainsi un ensemble immobilier unique dont la conformité aux règles d’urbanisme doit nécessairement être appréciée dans sa globalité.
Ensuite, la Haute juridiction rappelle que la fraude à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, qui permet son retrait ou son abrogation sans condition de délai, peut être déduite d’éléments dont l’administration a eu connaissance après sa délivrance, tels que la réalisation rapide d’un lien physique entre deux bâtiments, la continuité des travaux ou les modalités d’exploitation commerciale de l’ensemble immobilier réalisé.
