La Cour administrative d’appel de Lyon vient de procéder à la requalification d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement en marché public de travaux, dès lors qu’il avait pour objet de répondre à un besoin de la personne publique.
Dans le cadre de la réhabilitation d’un quartier, une personne publique a lancé une consultation en vue de la cession de parcelles dont elle était propriétaire, destinées à la réalisation d’un programme immobilier, incluant la construction de son futur siège et d’une agence dont les parcelles correspondantes devaient lui être rétrocédées sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Après avoir rappelé qu’un contrat par lequel une personne publique acquiert des biens immobiliers devant faire l’objet de travaux à la charge de son cocontractant doit être requalifié en marché public de travaux lorsque la personne publique exerce une influence déterminante sur la conception de l’ouvrage, le juge administratif précise la teneur de cette influence. Il considère, d’une part, qu’une influence déterminante sur la conception des ouvrages sera caractérisée si l’influence s’exerce sur l’architecture du bâtiment, sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs mais que, d’autre part, les demandes formulées par l’acheteur concernant les aménagements intérieurs ne peuvent révéler une influence déterminante que si elles se distinguent en raison de leur spécificité ou leur ampleur.
En l’occurrence, la cour a constaté que l’acheteur avait précisément défini ses besoins techniques, participé activement au suivi de l’opération à toutes ses étapes, et exigé des modifications substantielles en cours de projet. Ces éléments démontrent qu’il ne s’est pas contenté d’acheter un bâtiment sur plan mais a exercé une influence déterminante sur la conception de l’immeuble, notamment sur des aspects essentiels comme l’architecture, les dimensions et l’organisation générale de l’ouvrage. Par conséquent, la vente en l’état futur d’achèvement a été requalifiée en marché public de travaux par le juge.
CAA Lyon, 18 septembre 2025, OPH Deux fleuves Rhône Habitat, req. n°23LY02923
