Le Conseil d’Etat a, dans un avis du 1er juillet 2025, considéré que la décision constatant la caducité d’une autorisation d’urbanisme devait faire l’objet d’une procédure contradictoire préalable et être motivée, puisqu’elle implique de considérer que le pétitionnaire est déchu de son droit à construire – sauf à ce que la péremption découle du seul écoulement du temps.
Dans cette affaire, le maire d’une commune a constaté la péremption d’un permis de construire délivré à une société civile immobilière, laquelle a contesté cette décision. Saisi du moyen tiré d’un défaut de motivation et d’un défaut de procédure contradictoire préalable en application des dispositions du code des relations entre le public et l’administration (CRPA), le Tribunal administratif de Grenoble a saisi, pour avis, le Conseil d’Etat.
Or, le Conseil d’Etat considère que « La décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme manifeste l’opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire, motif pris de ce qu’elle considère qu’il est déchu du droit de construire attaché à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été accordée. Elle doit dès lors être motivée en application du 5° de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration, comme toute décision de refus fondée sur la péremption de cette autorisation en l’absence de dispositions spéciales applicables, et, en application de l’article L. 121-1 du même code, précédée d’une procédure contradictoire. ».
Toutefois, ces deux obligations ne trouvent à s’appliquer que lorsque la préemption ne découle pas de la seule expiration du délai :
« Lorsque, pour constater la caducité de l’autorisation d’urbanisme, l’autorité administrative est conduite à porter une appréciation sur les faits, notamment sur la nature et l’importance de travaux entrepris, les moyens tirés du défaut de motivation de sa décision et de ce qu’elle n’a pas été précédée du recueil des observations du pétitionnaire sont opérants. En revanche, lorsque cette décision procède du seul constat de l’expiration d’un délai, l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée et les moyens tirés de ce que sa décision serait insuffisamment motivée ou procéderait d’une procédure irrégulière sont, dès lors, inopérants. ».
En clair, dès lors que le maire devra apprécier s’il y a eu, ou non, un commencement matériel d’exécution suffisamment significatif des travaux (jurisprudence constante depuis CE, 21 novembre 1986, Epoux Sauter-Gilli, req. n° 59430), alors une procédure contradictoire préalable à la décision de constat de la caducité devra être menée et celle-ci devra être motivée.
Cet avis confirme une solution d’ores et déjà pratiquée par le juge administratif (voir TA Montreuil, 6 avril 2023, Société Braxton Promotion 1, req. n° 2204353). Elle est surtout parfaitement logique et attendue au regard de la solution précédemment dégagée par le Conseil d’Etat (dans une décision du 29 décembre 2006, Ministre de l’équipement, req. n° 271164) qui juge que le maire n’est pas en situation de compétence liée sur le fondement de l’article L. 480-2, alinéa 10 du code de l’urbanisme lorsqu’il prend un arrêté interruptif de travaux réalisés postérieurement à la date de péremption d’un permis de construire, puisque « le maire est conduit nécessairement à porter une appréciation sur les faits ».
CE avis, 1er juillet 2025, SCI Les 3 Lynx, req. n° 502802, mentionné aux Tables.
