Résiliation de plein droit d’un bail en raison de l’impossibilité définitive de jouir de la chose louée ou d’en faire un usage conforme à sa destination

Dans un arrêt rendu le 8 mars 2018, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision concernant la résiliation de plein droit d’un bail du fait de l’impossibilité d’user de la chose louée.

En l’espèce, un incendie était survenu dans des locaux à usage commercial donnés en location à une société. À la suite de cet incendie, le bailleur lui avait notifié la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée, puis l’avait assignée en constatation de cette résiliation. La Cour d’appel rejetait sa demande en arguant qu’à défaut de perte total, la résiliation ne pouvait être constatée, et que, le bail se poursuivant, le bailleur était tenu de faire procéder aux travaux de remise en état, en vertu de son obligation de délivrance.

La Cour de cassation casse cet arrêt d’appel en un attendu de principe, au visa de l’article 1722 du Code civil : « Attendu, selon ce texte, que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ».

En principe, si le bien est détruit par cas fortuit, le bail est résilié automatiquement, mais si la destruction n’est que partielle, le preneur peut demander la résiliation ou une diminution du loyer. En l’occurrence, la Cour de cassation rappelle que lorsque les locaux sont impropres à l’exploitation prévue au contrat de bail, la destruction est considérée comme totale et justifie la résiliation de plein droit du contrat de bail.

Cass. Civ. 3^ème, 8 mars 2018, n°17-11.439