Par un arrêt en date du 28 mai 2020, la Cour de cassation vient de rappeler que les baux portant sur des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation sont régis par des dispositions dérogatoires au droit commun des baux d’habitations.
Les logements dits « PLI » (financés au moyen d’un prêt locatif intermédiaire), notamment, sont ainsi régis par des dispositions dérogatoires au régime instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 40 I de la loi du 6 juillet 1989 leur déclare en effet inapplicables certains articles de cette loi et, en particulier, les dispositions de l’article 15 relatives au congé délivré par le bailleur.
En l’espèce, un logement avait été acquis par une société anonyme d’habitations à loyer modéré, au moyen d’un prêt locatif intermédiaire (PLI), alors que les locataires du logement étaient titulaires d’un bail régi par le droit commun des baux des habitations de la loi du 6 juillet 1989 devant expirer le 14 juillet 2002.
En 2007, la société HLM et les locataires ont conclu un nouveau bail intitulé « Contrat de location d’un logement PLI ». En 2015, à la suite du décès de l’un des deux époux titulaires du bail, la société HLM, après avoir signifié au conjoint survivant, plusieurs offres de relogement qu’il n’a pas acceptées, lui a notifié un congé pour démolir, demeuré infructueux, avant de l’assigner aux fins de l’expulser.
Le locataire a alors contesté le congé qui lui avait été délivré, alléguant que celui-ci ne respectait pas les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il arguait qu’à l’expiration du bail initial en juillet 2002, celui-ci avait été tacitement reconduit. Soutenant que l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquait pas aux contrats en cours lors de la cession de l’immeuble, le locataire affirmait qu’en cas de cession d’un immeuble faisant l’objet d’un bail d’habitation de droit commun à un organisme d’habitation à loyer modéré, le bailleur, pour pouvoir soumettre ce bail à la législation sur les habitations à loyer modéré, devait délivrer au locataire un congé selon les formes et conditions prévues aux articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du locataire.
Elle rappelle que « les dispositions propres aux logements appartenant à des organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention ne sont pas applicables aux baux en cours lors de l’acquisition de ces logements par l’organisme HLM, mais que, les baux reconduits étant de nouveaux baux, ceux-ci ne peuvent, lors de leur reconduction, demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d’habitation auxquelles ils étaient initialement soumis ». Partant, la cour de Cassation approuve la Cour d’appel d’avoir retenu que, peu important la conclusion ou non par la locataire d’un contrat de location d’un logement PLI, la société HLM avait pu faire application, à compter de cette date, de la législation applicable aux logements non conventionnés appartenant à un organisme d’habitation à loyers modérés. Le locataire ne bénéficiait donc pas, lors de la délivrance du congé, du droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais d’un droit au maintien dans les lieux.
Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n°19-14.089
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