Référence : Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964 (publié au Bulletin) (texte intégral) · Textes : art. L. 145-51 du code de commerce ; art. 815-3 et 1998 du code civil.
Motif de principe : « Il en résulte que le délai de deux mois imparti au bailleur pour s’opposer à la cession déspécialisation prévue par l’article L. 145-51 du code de commerce ne peut, lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, courir à l’égard des indivisaires bailleurs que par la signification à chacun d’entre eux du projet de cession, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification. »
Quels étaient les faits ?
Des locaux commerciaux, loués à une société exploitant un pressing, appartenaient en indivision à deux personnes physiques et à une société civile immobilière. Le 22 juin 2021, la locataire a signifié son intention de céder son bail sur le fondement de l’article L. 145-51 du code de commerce qui permet au preneur partant à la retraite de céder son bail pour une autre activité. L’acte a été délivré à une seule indivisaire, « agissant en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires ».
Le 1er avril 2022, les bailleurs ont assigné la locataire et la cessionnaire pour faire constater l’inopposabilité de la cession et obtenir la résiliation du bail. La cour d’appel de Paris, le 19 décembre 2024, a déclaré leurs demandes prescrites motif pris que la locataire avait légitimement pu croire que l’indivisaire destinataire représentait les autres, de sorte que le délai de deux mois avait couru.
Qu’a jugé la Cour de cassation ?
La Cour de cassation rappelle que l’article L. 145-51 ouvre au bailleur, dans les deux mois de la signification, une priorité de rachat, et que son accord est réputé acquis s’il ne saisit pas le tribunal judiciaire dans ce délai. Elle rappelle aussi les règles de gestion de l’indivision de l’article 815-3 du code civil, dont il résulte que le mandat tacite de l’indivisaire gérant ne couvre ni les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Elle en déduit que le délai de deux mois susvisé ne court à l’égard des indivisaires qu’à compter de la signification à chacun d’eux, sauf mandat spécial pour la recevoir. La Haute juridiction censure la cour d’appel qui avait retenu la croyance légitime de la locataire dans l’existence d’un pouvoir de représentation générale de l’une des coïndivisaires : dès lors que la locataire connaissait l’existence des autres coïndivisaires et qu’aucun mandat n’avait été conféré, l’apparence ne peut suppléer le défaut de signification individuelle. L’arrêt est cassé en toutes ses dispositions.
Quelle portée ?
L’arrêt, rendu en formation de section et publié au Bulletin, écarte la théorie du mandat apparent pour la signification qui déclenche le délai de l’article L. 145-51. Le formalisme protège chaque indivisaire, dont l’inaction pendant deux mois emporte accord réputé acquis à la cession et au changement d’activité.
La solution est cohérente avec la jurisprudence qui exige, en cas d’indivision, que les actes destinés au bailleur soient adressés à chacun des coïndivisaires, faute de mandat.
En pratique
- Preneurs : identifier tous les propriétaires indivis et signifier le projet de cession à chacun, ou vérifier l’existence d’un mandat spécial écrit pour recevoir cette signification.
- Bailleurs en indivision : un acte délivré à un seul indivisaire ne fait pas courir le délai de deux mois à l’égard des autres ; l’action en inopposabilité reste ouverte.
- Cessionnaires : faire vérifier la régularité des significations avant de signer, la cession pouvant être remise en cause.
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