Référence : Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-16.523, FS-B (publié au Bulletin) (texte intégral) · Textes : art. 1147, devenu 1231-1, du code civil ; art. 455 du code de procédure civile.
Motif de principe : « S’il est tenu compte, pour cette appréciation, des compétences personnelles du maître de l’ouvrage, celles-ci, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, se déterminent au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal, que celui-ci soit une personne physique ou une personne morale. »
Quels étaient les faits ?
Une société civile immobilière de construction-vente a fait édifier trois bâtiments vendus en l’état futur d’achèvement. Son gérant, une société par actions simplifiée, était également chargé d’une mission d’ordonnancement, de pilotage et de coordination de l’opération. La réception du bâtiment C a été prononcée le 30 mars 2012. Se plaignant de désordres, le syndicat des copropriétaires dudit bâtiment a, à l’issue d’une expertise, assigné en indemnisation la SCI, son gérant et leurs assureurs, lesquels ont appelé en garantie les autres intervenants à l’acte de construire ainsi que leurs assureurs.
Par un arrêt du 30 avril 2024, la cour d’appel de Pau a jugé que les désordres revêtaient un caractère caché à la date de la réception au motif que la SCI exerçait une activité de promotion immobilière et non de construction, et a retenu la responsabilité des intervenants au titre de désordres dits intermédiaires.
Devant la Cour de cassation, le gérant et l’assureur d’un sous-traitant soutenaient que l’aptitude du maître de l’ouvrage à déceler les vices devait s’apprécier en la personne de son représentant légal, professionnel de la construction.
Qu’a jugé la Cour de cassation ?
Sur le caractère apparent des désordres. La réception couvre les vices apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves, et le caractère apparent s’apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage. S’il est tenu compte de ses compétences personnelles, celles-ci se déterminent, pour une personne morale, au regard de son objet ou de ses activités, et non des compétences de son représentant légal, personne physique ou morale. Les moyens qui postulaient le contraire, sont écartés.
Quelle portée ?
L’arrêt, publié au Bulletin, tranche une question fréquente dans les opérations de promotion : la qualité de professionnel du gérant ne se reporte pas sur la société qu’il dirige pour apprécier le caractère apparent des désordres. L’appréciation reste attachée à l’objet et à l’activité effective du maître d’ouvrage personne morale.
En pratique
- Promoteurs et SCI de construction-vente : l’objet social et l’activité effectivement exercée déterminent le niveau de compétence retenu à la réception ; une activité de promotion n’équivaut pas à une activité de construction.
- Constructeurs et assureurs : l’argument tiré des compétences du gérant du maître d’ouvrage ne suffit pas à faire juger un désordre apparent à la réception.
En savoir plus : Notre expertise en immobilier, construction et baux