Garantie décennale : le référé expertise fait courir un nouveau délai de dix ans

Référence : Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-22.203 (inédit) (texte intégral) · Textes : art. 1792, 1792-4-1, 2220, 2239 et 2241 du code civil.

Motif de principe : « Il en résulte, d’une part, que le délai de forclusion décennale de l’action engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, est interrompu par une assignation en référé-expertise, pour recommencer à courir pour un entier délai de dix ans à compter de l’ordonnance faisant droit à la mesure d’instruction, d’autre part, que l’article 2239 du code civil relatif à la suspension de la prescription durant la mesure d’instruction ne lui est pas applicable. »

Quels étaient les faits ?

Des propriétaires d’une maison d’habitation suspectant la présence de mérule dans la charpente de leur maison ont assigné en référé expertise, le 31 mars 2009, la société civile immobilière qui la leur avait vendue. L’ordonnance de désignation d’expert judiciaire a été rendue le 20 avril 2010 et l’expert a déposé son rapport le 5 septembre 2014, concluant à l’absence de mérules et de champignons actifs.

Après avoir revendu la maison en 2017, ils ont été assignés par l’acquéreur en nullité de la vente pour dol, de la mérule ayant été découverte dans les lieux. Les vendeurs ont alors assigné en garantie l’expert judiciaire, son assureur et la société ayant agi comme sapiteur pour faute, ainsi que la SCI sur le fondement de la garantie décennale. La cour d’appel de Douai a jugé cet appel en garantie forclos : selon elle, le délai, suspendu par le référé, avait recommencé à courir pour six mois seulement après le dépôt du rapport, et expirait le 5 mars 2015.

Qu’a jugé la Cour de cassation ?

La Cour rappelle que les délais pour agir contre les constructeurs sur le fondement des articles 1792 et suivants sont des délais de forclusion. Or, selon l’article 2220 du code civil, les délais de forclusion ne sont pas régis par le titre relatif à la prescription, sauf disposition contraire. L’article 2241 en est une : la demande en justice, même en référé, interrompt aussi le délai de forclusion. L’article 2239, relatif à la suspension de la prescription durant la mesure d’instruction, n’en est pas une : il ne lui est pas applicable.

Elle en déduit que l’assignation en référé expertise a interrompu le délai décennal, qui a recommencé à courir pour dix ans à compter de l’ordonnance du 20 avril 2010, et que l’article 2239 ne s’appliquait pas. En retenant une suspension suivie d’un délai de six mois, la cour d’appel a violé les textes. L’arrêt est cassé sur ce point et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel d’Amiens.

Quelle portée ?

L’arrêt, inédit, applique une solution constante : en matière de garantie décennale, le référé expertise produit un effet interruptif, et non suspensif, avec un nouveau délai de dix ans courant de l’ordonnance. Il corrige une erreur fréquente consistant à transposer à la forclusion décennale le mécanisme de l’article 2239, conçu pour la prescription.

En pratique

• Maîtres d’ouvrage et acquéreurs : le nouveau délai de dix ans court de l’ordonnance de référé, non du dépôt du rapport ; calculer l’échéance à partir de cette date.
• Constructeurs et assureurs : ne pas opposer la limite de six mois de l’article 2239 à une action en garantie décennale.
• Conseils : assigner en référé expertise chacun des constructeurs et assureurs dont la garantie peut être recherchée.

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